小产权房可以买吗及购买的风险

2019-06-07       浏览次数:65

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   一,小产权房的概念。

  小产权房通常是指在中国农村和城市郊区农民集体的土地上建设的用于销售的住房,由于集体土地在使用权转让时并未缴纳相应的土地出让金等费用,因此这类住房无法得到由国家房管部门颁发的房屋产权证,而是由乡政府或村委会颁发,所以也称乡产权房。

  二,小产权房的分类。

  1,占用农村集体用地或耕地违法建设,将农民集体用地使用权流转,用于商品住宅开发的违法建筑。

  2,在政府划拨或出让的土地上,不按规划功能开发或使用,并将限制销售的房屋直接在市场上销售的,具有产权纠纷隐患的不完全产权房。

  3,在军队享有使用权的土地上进行商品房的开发,但之后卖给军人东莞茶山小产权房以外的地方居民,俗称“军产房”。

  三,小产权房与商品房的区别。

  1,小产权房屋的买卖不受国家法律保护,而商品房是经国家批准建设的,买卖受国家法律保护。

  2,小产权房国家不办理房产证,土地使用证,契税证,而且商品房由国家颁发产权证,国有土地使用证,契税证。

  3,小产权房一般不具有房屋合法转让,处分等权利,商品房具有房屋转让,处分等权利。

  4,购买小产权房是无法办理贷款,只能一次性或分期付款,而购买商品房可以办理按揭贷款。

  四,购买小产权房的风险。

  (一)法律效力。

  “小产权房”买卖合同的效力一般会认定无效为原则,但也区分不同情况:。

  1.对于发中央2019小产权房政策生在本乡范围内农村集体经济组织成员之间的农村房屋买卖,该房屋买卖合同认定有效的。

  2.对于将房屋出售给本乡以外的人员的,如果取得有关组织和部门批准的,可以认定合同有效的。

  3.对于将房屋出售给本乡以外的其他人员,未经有关组织和部门批准,如果合同尚未实际履行或者购房人尚未实际居住使用该房屋的,该合同应作无效处理。

  (二)房产转让。

  “小产权房”拿不到正式的房产证,因此并不构成真正法律意义上的房屋产权,即小产权房只有使用权。

  根据《中华人民共和国土地管理法》的规定,小产权房不能向非本集体成员的第三人转让或出售,即购买后不能合法转让过户,黄江小产权房价格而且同时对房屋的保值也有一定影响。

  (三)政策风险。

  购买在建小产权房时,购房人与开发商签订合同并交付房款后,如果相关部门整顿乡产权房的建设项目,可导致部分项目停建甚至被强迫拆除,购房人会面临既无法取得房屋,又不能及时索回房款的两难境地。

  购房后如果遇到国家征地拆迁,由于乡产权房没有国家认可的合法产权,购房人并非合法的产权人,所以无法得到对产权进行的拆迁补偿,而作为实际使用人所得到的拆迁补偿与产权补偿相比是微乎其微。

  (四)监督缺位。

  乡产权房屋的开发建设没有明确的规定加以约束,开发建设的监督存在缺位,对购房者的利益有一定的影响,同时,开发单位没有资质的,房小产权怎么过户屋质量和房屋售后保修难以保证。

  风险1,无法办理房产证。

  小产权房是没有“五证”的,而没有“五证”的项目是不能拿到一个合法合规,有效的房产证的。

  “五证”是指《国有土地使用证》,《建设用地规划许可证》,《建设工程规划许可证》,《建设工程施工许可证》,《商品房预售许可证》。

  风险2,一房二卖。

  小产权房若向非集体成员的第三人出售,因其没有房产证而无法完成产权过户,小产权房购买人完全可以与其他人再次签订房屋买卖协议,达到一房二卖或是多卖的目的,第三人的利益根本得不到保证。

  风险3,小产权房不能抵押贷款。

  由于小产权房不能在房地产管理部门登记备案,所东莞塘厦小产权房价以不能办理抵押等他项权利,没有他项权利就相当于没有合法的质押物抵押到银行,银行贷款就无法批复。

  风险4,拆迁时无法获得相应的补偿。

  购房者在购得小产权房后,一旦遇到政府征地拆迁,由于小产权房并没有国家颁发的房产证,因此,购房者并非是合法的产权人,也就无法获得相应的拆迁补偿。

  风险5,房屋质量无保障。

  由于小产权房不受法律认可,不用在房管部门备案,政府监管机构一般也不会监管这些房子,所以一些小产权房开发商为了赚钱会偷工减料,导致在实际使用中,很多小产权房出现墙体裂缝,房屋漏水等质量问题,一旦发生房屋质量纠纷,购房者基本无法维权,最终只能自行承担损失。

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