小产权房买卖合同有效吗小产权房定义

2019-06-25       浏览次数:43

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   小产权房合同的效力以认定无效为原则,以认定有效为例外。

  1,对于发生在本乡范围内农村集体经济组织成员之间的农村房屋买卖,该房屋买卖合同认定有效。

  2,对于将房屋出售给本乡以外的人员的,如果取得有关组织和部门批准的,可以认定合同有效。

  3,对于将房屋出售给本乡以外的人员,未经有关组织和部门批准,如果合同尚未实际履行或者购房人尚未实际居住使用该房屋塘厦小产权房的,该合同应作无效处理。

  购买小产权房面临法律风险。

  1,无法取得房屋使用权:《中华人民共和国合同法》第五十八条规定,“合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还,”违法小产权房的建设,销售者不具备房屋建设,销售资格,没有在政府部门登记备案,现实中因小产权房一房两卖,房屋烂尾,买卖合同无效等情况,导致大量购房者无法取得房屋占有使用权,在合凤岗二手小产权房出售同无效情况下也无法获得法律支持。

  2,不能办理房产证:国土资源部,财政部,农业部联合下发的《关于加快推进农村集体土地确权登记发证工作的通知》(国土资发〔2011〕60号)第十条规定,对于借户籍管理制度改革或者擅自通过“村改居”等方式非经法定征收程序将农民集体所有土地转为国有土地,农村集体经济组织非法出让或出租集体土地用于非农业建设,凤岗在售小产权房城镇居民在农村购置宅基地,农民住宅或“小产权房”等违法用地,不得登记发证。

  3,不能上市交易:小产权房不是商品房,即使是合法的小产权房目前也没有完全放开流转,不能上市交易,无法办理抵押贷款,无法对抗国家的征地和拆迁,购房者很难得到补偿,即使将来可以上市交易,也会采取类似经济适用房上市交易的规则,向国家补缴土地出让金等费用,这样小产权房的价格优势就并不突出了。

  对凤岗二手小产权房价格小产权的解释归纳起来主要有3种解释。

  第一种解释是针对发展商的产权而言,将发展商的产权叫大产权,购房人的产权叫小产权,这种叫法是因为购房人的产权是由发展商一个产权分割来的。

  第二种解释是按房屋再转让时是否需要缴纳土地出让金来区分的,不用再缴土地出让金的叫大产权,要补缴土地出让金的叫小产权,按这种解释普通商品房就是大产权房,经济适用房就是小产权房。

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  第三种解释是按产权证的发证机关来区分的,国家发产权证的叫大产权,国家不发产权证的,由乡镇政府发证书的叫小产权,又被称为乡产权,乡产权并不构成真正法律意义上的产权。

  第一种和第二种解释的小产权是合法的,只要交足购房款,或转让时补缴土地出让金就可以自由买卖,其法律规定较为明确,而第三种解释的小产权的法律属性存在较大争议,而且拿不到真正法律意义上的产权证。

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