小产权房法律解释与农民利益之间关系

2019-10-07       浏览次数:28

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 所谓的小产权房是指在农民集体土地上建设的房屋,未缴纳土地出让金等费用,其产权证不是由国家房管部门颁发,而是由村政府颁发,所以叫做小产权房

  对小产权的解释归纳起来主要有3种解释,目前面临整治的小产权房,指的是下面的第三种。

  第一种解释是针对发展商的产权而言,将发展商的产权叫大产权,购房人的产权叫小产权,这种叫法是因为购房人的产权是由发展商一个产权分割来的。

  第二种解释是按房屋再转让时是否需要缴纳土地出让金来区分的,不用再缴土地出让金的叫大产权,要补缴土地出让金的叫小产权。按这种解释普通商品房就是大产权房,经济适用房就是小产权房。

  第三种解释是按产权证的发证机关来区分的,国家发产权证的叫大产权,国家不发产权证的,由乡镇政府发证书的叫小产权,又被称为乡产权,乡产权并不构成真正法律意义上的产权。

  第一种和第二种解释的小产权是合法的,只要交足购房款,或转让时补缴土地出让金就可以自由买卖,其法律规定较为明确。而第三种解释东莞长安小产权房网的小产权的法律属性存在较大争议,而且拿不到真正法律意义上的产权证。

 

  小产权房与农民利益之间关系

  小产权房是农民获得土地增值收益相对低廉的方式。除小产权房之外,农民获得土地增值收益有两种模式。

  第一,土地增值收益可以通过农民自身经营获得,譬如开办农家乐或者开办企业,农民从事经营管理。然而,获得这些收益不仅需要经营才能和市场敏感性,更需要领导者的精明能干和无私奉献。这里农民获得的不仅包括土地的增值收益,还包括企业家大岭山最新小产权房 的才能回报。

  第二,把土地租给资本家开办工厂,农民不仅能获得地租收益,还能获得工资性收入。比较而言,第一种方式不仅成本较高、对农民自身素质的要求较高,而且对经营环境、政府扶植等方面都提出了高要求,因此,大部分数农村地区都难以办好村办工厂。第二种方式收益较低,这里的收益是指同小产权房的比较收益。

  小产权房不需要农民的经营才能,也不需要农民的资金,通过村集体利用开发商的资金开发住宅,把住宅的剩余部分卖给城里人,对于农民来说,不用付出多大的成本就能获得可观的收益。

  此外,在大城市附近,对土地的用途规制在客观上要求农民寻求其利益的实现,譬如北京市昌平区作为生态涵养区不允许开办工厂等。在这个意义上,小产权房如雨后春笋般遍地开花,有着自身存在的经济原因。

  小产权房是农民主动规避政府征地制度对其利益损害的方式。农民也是理性的经济人,会在自己的约束条件中寻求自身利益的最大化,特别是在城市化过程中,由于地价不断升值,城郊区的土地隐性收益迅速上涨。

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