小产权房多角度理解

2019-10-07       浏览次数:29

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  当人们为房价高企痛心疾首时,当人们为成为房奴唉声叹气时,一种叫作小产权”的房子在各地悄然浮出水面,即刻成为社会关注的焦点。 

  小产权房”,其实就是没有真正意义上的产权。所谓“小产权房”,通常地处城郊,实际是乡镇、乃至村委会在集体土地上开发,没有国家产权证的“集体房”。是一些集体经济组织在集体土地上集中建设的农民住宅楼,除了用来安置本集体经济组织成员外,还以较低的价格向经济组织成员以外的城市居民销售的房子。 

  据说,一些所谓的小产权房”在一些城市的郊区普遍存在,而且供需两旺。在此过程中,买卖双方显然对其中的风险是心知肚明的。据媒体报道,对于购买“小产权房”的风险,购房人多数都是知道的,但面对低价格,还是难免动心,并存有侥幸心理。 

  在近日一家网站关于“你会购买小产权房吗”的调查中,在2.5万多参与网友中,有近75%的人表示“如果价格合适,也可以接受”。有人说:“我也知道小产权房不受法律保护,但买了以后,不也住着挺好吗”、“自己住又不是为了卖”、“许多人都买你怕啥,有风险也不是我一个人”,这无疑是购房者“明知山有虎,偏向虎山”的真正原因。

  应该说,建设部就“小产权房”发布警示,完全是出于一片好意,不过,无论是那些购买者,还是那些卖房人均未领情,许多人明知有风险,却甘愿冒险一试,“小产权”买卖依旧红红火火。这个事实,就不能不让我们找找现行法律上的问题了。

  我国法律规定了城市土地归国家所有,农村和城市郊区土地,属于农民集体所有。法律虽规定“农村宅基地属集体所有,村民对宅基地只有使用权,农民将房屋卖给城市居民的买卖行为不受法律保护”,但它对农民在旧宅基地上盖楼房,把空余的部分卖给城市人的行为没有明确规定。在这种情况下说它违规也行,说不违规似乎也说得过去。

  显然,这中间有许多法律空白或缺陷。现行法律“不禁止即可行”,“擦边球”确也模棱两可,一些行政执法部门面对“小产权房”的迅速蔓延,显得那么的无奈,原因恐怕正在于此。

  多角度理解小产权房的特性

  理解小产权房,不能就小产权房而论小产权房,因为小产权房本身是一个综合的经济现象;也不能仅仅从法律的视角来研究,因为法律本身就是不断完善并吸纳现实经验的结果,不能以固化的法律思维来考察新鲜事物。

    我们应该把它的土地流转特征与当前土地流转试点相比较,把它放到土地管理制度变迁的历史纬度来考察,从产权发展的角度综合地研究小产权房这种现象。

  从土地流转试点的角度看待小产权房。土地流转的实质就是是否能够让农村集体土地直接入市,实现农村集体土地与国有土地的同地同权,并最终在权利上并轨,这也是解决小产权房问题的关键。

  从利益主体的角度来看,土地流转是利益主体的交易关系发生变化,集体组织绕开城市政府,直接和其他利益主体、城市居民发生交易关系,并且使土地所有权性质发生变化。

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