深圳小产权房市场呈热,投资客介入

2020-06-21       浏览次数:14

扫描到手机,新闻随时看
扫一扫,用手机看文章
更加方便分享给朋友

 在新冠肺炎疫情风险逐步散去的四五月份,深圳的小产权房市场快速回暖每套小产权房自四月份以来,每周售价上涨十万元左右。即便是常年趋于稳定的房屋过户费也趋于上行。

有交易人士表示,最好卖的时候一天卖出二十多套,市场意料之外的火爆。

由于小产权房价格远低于同区域的商品房,使得这些购买者普遍选择无视小产权房的违法身份、难确权、反价毁约等风险,对这一市场抱以极大热忱。而深圳持续推动旧改、棚改等政策,也助长了小产权房投资中“短期靠收租,长期博拆迁”的套利心理。


受疫情冲击,小产权房交易直到三月底仍趋于冷淡。但此后,小产权房交易快速回暖。

 

近两年,深圳拆迁进程有所加快,随着白石洲、上沙、下沙这些深圳人耳熟能详的城中村相继被纳入拆迁,一栋栋农民楼、村委统建楼被夷为平地,随之而来的就是原住民通过拆迁暴富,身家过亿元的各类传说。这令不少小产权房投资客欣羡神往。

在不少小产权购买者看来,深圳近年持续上涨的商品房房价也直接促进了小产权房交易市场的繁荣。

 

农民自建房、村委统建房等小产权房泛滥的原动力也与这个市场更高的利益补偿机制有关。

沙井片区的多位农民自建房人士告诉第一财经记者,在房地产开发过程当中,土地增值部分收益只有5-10%到农民手上,地方政府拿走20-30%,地产开发商则拿走土地增值收益的大头。然而,农民通过出售、出租小产权房所获的收益,远高于政府征收土地的补偿金额。这被认为是小产权房泛滥的核心动力。

买方的强需求、卖方寻求更高回报的强动机、越来越高的商品房上车门槛等因素综合作用,小产权房这个隐形市场便被注入了源源不断的动力,不竭地生长。

销售环节监管不足

巨大的隐形市场持续运转,深圳的小产权房交易已经形成了较为完整的地下房地产市场销售链条。

深圳的小产权房在销售环节上,有组团看房、现场销售、律师见证下的合同签订,甚至部分项目还具有分期付款的金融服务,已形成较为完整的链条和操作程序。

沙井片区的多位人士告诉第一财经记者,当地主要有两种购买方式,一种是村集体股份公司统建后委托房屋中介销售;一种是违法建筑的开发商直接对外销售。这差不多也是深圳小产权房的主要交易方式。购房体验与商品房几无差别。

尽管,深圳近年来也在强调加大对小产权房的整治和查处力度,但多位当地人士告诉第一财经记者,政府的监管力量主要集中在建设环节,注重查违建;销售环节基本处于放任不管模式。

多位当地房屋中介人士直言,比起以前小产权房售卖者四处散发销售广告单、中介门店大肆张贴销售小产权房红条幅等,小产权房营销近几年只是更为隐秘低调而已。“默认还是正常交易,只是动作没以前那么高调,不清楚具体哪个部门在监管销售环节。”

所谓“深圳小产权房门户网站”、销售深圳小产权房的微信群及遍布地铁口附近的销售小产权房的中介门店随处可见。

此前,沙井当地街道办、规划监察人员、市场监督人员也曾有表示村委统建房、农民自建房等不允许外售。但由于当地房屋基本都属于村集体股份公司所有,出租或是售卖收益均属于村委,主管相关部门便对这一市场选择睁只眼闭只眼。

 

更简易快捷的交易程序、品质上不输给商品房的居住体验、市场参与方默认的交易市场机制、监管环节存漏洞,也让小产权房二手房购买者敢于“接盘”。

确权难及反价毁约风险

庞大的市场能成长壮大并不意味着小产权房交易就不存在问题。它价格低的主要原因恰是它存在风险。

早在2007年,住建部就曾发出风险提示,小产权房不受法律保护。这种房屋没有国家颁发的土地使用证和预售许可证,购房合同国土房管局也不会予以备案,其产权证也并非真正合法有效,更不具备上市交易的资格。

了解到,所谓的《律师见证书》这一操作并没有律所盖章背书,只是律师个人盖私章见证。而深圳市司法局早在2009年就明文禁止律师对小产权房做见证。这也意味着交易双方在律师面前签订的系列合同均属于无效合同。一旦卖方毁约,买方很难保障自身权益,多数只能自认倒霉。

在深圳投资小产权房的群体不少都抱持一种博拆迁赔偿的暴富心态。实际中,利字面前翻脸不认人,投资人竹篮子打水一场空的案例比比皆是。

除了以价格作为卖点外,小产权房推销还有另一大杀手锏:日后有可能转正。

但是实际中,不少历史遗留违法建筑申报和旧改房的申报者系原村民,即便购房者所购买的小产权房转正了,其房产证上也是申报人的名字,与购房者没有任何关系。确权难引发各类纠纷,法律不承认小产权房购买者行为合法,都会使购买方的资金打水漂。

对于小产权房的这些风险,小产权房的购买者们并非不了解。相反,大多数购房者都知道该类房屋交易属于违法行为。

不少购买了村委统建楼的购房者均向第一财经记者表示,村委统建楼比普通村民自建房有保障;深圳过半土地属于像沙井这样的小产权房聚集区,拆起来难度大,至少数以万计人的安置问题,政府一时间难以协调。购买者们对风险普遍选择无视。

深圳相关主管部门近年对小产权房也始终保持高压态度,严查违建。

相较于东莞、广州等部分区镇小产权房属于农业用地/集体用地,主管部门可采取一刀切的方式,出台明文,严禁小产权买卖,且拆除不赔。深圳的小产权房由于已全部实现了集体土地的国有化,具备转正的基础条件,处理起来也要复杂得多。

正是因为小产权房处理起来棘手,业内也有反复强调,强拆并非唯一出路。对于合理合法建设的小产权房,在补办相关手续和费用后应该给予相应的正式产权,或者政府通过收购等方式将这些小产权房转变成经济适用房或者回迁房,存量增量应区别对待。


凡注明"来源:小产权房网"的稿件为本网独家原创稿件,引用或转载请注明出处。
关键词:
  

热点楼盘

更多