深圳楼市:福田房价未来还将上涨,不买就是亏

2020-06-28       浏览次数:6

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 问:您好!计划购买福田外国语学校景田校区的学区房,小三房,总价700W左右,请问这个片区适合投资自住吗?如不合适,能否推荐下其他方案? 目标:学区房,兼顾自主和投资。

答:单纯考虑学位: 金茂礼都、群星广场这样的带一梯队中学学位的福田小区。 现代之窗、福源花园、紫薇阁这样带福田二梯队学位的小区。 南山就不列举了,南外大冲、南二外学府、育才、南海对应的小区很多。 麒麟、科华、文化也能找到小户型。 景田板块分析: 景田是福田CBD的核心居住区,得益于福田CBD大量的金融从业者,景田租金和房价都有不错的势头;但未来,福田CBD的金融企业会逐渐往前海、后海、深圳北迁移,加上福田本身未来规模薄弱,景田的投资潜力不会太大,中长期看持平大势; 如果生活半径在福田,景田是个不错的选择。

问:1、基本情况:持有通业花园三房,自住,欠款160,桑达小区一房学位房,欠款80。家庭年收入100,目前手头能凑200。 2、关注过海馨苑的房产,想买4房解决将来自住,只是目前资金差距较大,想先买一套房投资3-5年后续再考虑4房改善住房。 3、问题: (1)已有两套房产都是我一个人名字,自住的是共同申请公积金贷款,还款都是我一人,这种可以JLH操作成首付3成吧? (2)通业花园目前自住,周边配套都很便利,住的也不错,目前得到信息是在梅香学校的初中学区内,将来能增值? (3)600万左右的投资房产有什么推荐?福田保税区的福田外国语南校区的楼盘?华富北村的旧改能否入手搏拆迁?沙井海岸城?

答:1.要看对方的征信和房查结果是否体现这套房,如果不体现,离婚后购买是首套。 2.通业花园对口的是梅山小学和梅山中学,比较普通的学校。属于跟涨区,未来涨幅随大盘。 3.福外南和福保都不错,海岸城也可以关注,比较难抢。 宝安 西乡碧海板块多关注下。 没有内幕消息不建议博拆迁。

问:请教大佬,我孩子今年5岁,很快就要上小学了,我想买个学位房 ,自住。准备首付大概有350,想选南山 福田 , 现有一套布吉的两房,总价300(贷款还有80) 如果二套价格不太高,考虑把现有的保留。 请大佬赐教 目前房子在我老婆名下。

答:你的月供能力何如?首贷是否还在?布吉的两房估计就是桂芳园康桥之类的老房子,还是建议卖掉。 和普通中介不同的是,我们不是你们说打哪我们推荐哪,一定是要结合你们的实际情况再去做一个精准推荐的。

问:老师您好,最近购房,想问问坪山高铁站那块实验几个盘入手好不,还是买宝中花样年未来升值好一点?

答:这个问题很难回答,目前东部局势不明朗,就我们所接触的客户,不管投资还是自住,人心所向全指西部,不过坪山实验在过去一年涨20%表现已经很惊艳了。 不难回答的是,花样年不是一个好选择了。

问:你好,我在深圳有一套价值300万自住小产权房,中山港口有一套价值60万的投资红本房。目前想在深圳宝安区(宝中,碧海,西乡片区)用小产权房置换一套100平米左右的三房,首付可在350万左右,主要是为孩子上学及配套方便。请问有什么好的推荐?另外,想在深圳投资一套公寓,把中山港口的房子卖掉,把钱用来投资,这样能产生更多价值吗?不知道在深圳投资公寓值不值?

答:你好,感谢大额赞赏! 新盘关注华润城 二手房宝中对学位要求高的话,可以关注凯旋城。 对学校要求一般的话,可以考虑西城上筑,尚都,天悦龙庭,幸福海岸 好不容易跳出中山的坑,就不要再跳进公寓坑了。 公寓缘何不能买,满网都是科普文,财务自由的土豪可以随意,但是追求升值空间的我们就不要碰了。 小产权房和中山都出手后,预算400+。入手2套房商品房,一套学位+自住,一套投资。

问:你好:我目前在西乡松茂御龙湾有一套小三房在我老公名下!老家一套在我哥名下!我目前情况是无房无贷!我是深户!小孩目前上小学三年级,想买一套好一点的初中学位房!宝中我有关注(华联城市全景)、南山阳光带海滨城(南外高新)、科宛学里(南外科华)、听说宝安中心区的泰华梧桐岛今年要开盘、目前首付能拿出350w,请问到底买哪里好?方案2:(还是买50平方左右的学位房,再用别人名字买一套投资——沙井海岸城

答:学校对比:南外高新>南外科华 华联城市全景位于创业路和公园路交口,这一区域是除宝安中心之外的第二梯队高价区域,得益于宝安中学学位的加持,交通上位位于5号线洪浪北和灵芝站之间,6站到前海湾,在建12号线接驳灵芝地铁站,2022年通车,通往科技园、后海、深圳湾、蛇口赤湾,周围配套商业体丰富,大范围旧改。楼盘是大花园,人车分流,华联80%的户型为双拼。 华联城市全景车位达不到1:1,户型一般,优势是原值高,多付首付或者全款税费少,缺点是小户型看马路,户型一般。 宝安中学推荐:勤诚达、中洲华府、华联城市全景 投资角度更倾向方案2,2套房升值潜力大于1套,囤面积。

问:手上有35w现金,想在深圳买总价在100w左右的住宅先上车,目前看了两套房子还不错,1.罗湖百仕达片区的华达园公寓28㎡(110w)。2.龙岗双龙片区的东方瑞景苑32㎡(100w)。想请教下,买哪个会更好呢?

答:华达园也是知名上车盘了,好买好卖,但是老大楼的后劲也有限,这个盘的涨幅一直是弱于罗湖大市的,要不然也不会一直这么便宜了。 这两个里面,个人倾向于东方瑞景苑。 但深圳金融灵活,你不考虑一下买个更大一点的房子么,月供能支撑五千块,就可以买了总价150w的了,帮你做点低首付,把首贷资格再用足一点吧。

问:您好!我发现同地段:旧多层楼梯房,比新高层电梯房涨的快。(仅限深圳人多地少,而且需要十年以上持续观察对比。) 比如: 1,潜龙花园二期,和旁边的潜龙鑫茂价格越来越近。 2,长福花园或福莲花园,单价早已大幅超越旁边的高层:现代苑、紫玉花园、海连大厦。 3,前海花园二期,单价开始接近旁边的前海花园三期电梯房,并有超越的趋势。 这是不是说明:观察十年以上,同具体位置,深圳旧楼梯房比新电梯房涨的快!?谢谢指点迷津!

答:你是个很爱观察和思考的人,并愿意为解决疑问付费,很难得。 但用个案代表主流,思考就容易出现偏差。 你的疑惑,我用一个道理来说明:优等盘里的下等马,跑不过劣等盘里的上等马。 次新高层电梯房是优等盘,老旧楼梯房是劣等盘,这是确定的,但是总有例外,比如98年的高层电梯大塔楼,户型糟糕,没有小区,那它一定跑不过旁边有小区,户型方正得房率高的老旧楼梯房。 你观察对比的几个盘都或多或少符合这个定律,但特例无法代表主流。

问:我家里现金大约能凑180w,年入税后70~80,无贷款记录。之前买在老家二线城市,老婆在老家工作稳定,家人小孩目前都没有打算接来深圳。如果未来个人发展还行的话,也还是想把小孩接到身边来的,但也略担心公司和自己的前景。拜读了您之前的文章,也想在西边这一带买套总价500~600w的,不然觉得可惜了房票,另外也觉得奋斗这么多年,没在深圳买房对自己没个交代。想买新房但都只有大户型,买二手又觉得各类费用不划算。感觉自己对房产投资的认知和意识还有待提升,还望点拨点拨,也请推荐些楼盘,感谢

答:你好,非常认同你的观点。 普通人参与城市发展红利的唯一方式只有买房。 年收入再高,如果不加以房产投资的理财方式为羽翼,在房本位的财富分配模式面前,是大概率会一败涂地的。 不买房,再好的城市,再好的工作,再舒服的生活模式,你都是过客。 性价比高的新盘都是稀缺资源,靠关系和运气才能拿下。 2020值得推荐的一手刚需盘(推荐秩序按照排名): 沙井海岸城(深外学位,片区标杆、地铁口、大商业); 金融街华发融御首府 (热点片区、大品牌); 电建悦府(热点片区、大品牌); 宏发万悦山 (热点片区); 二手房重点是淘笋,二手税费可以通过一些方法免除。 关注碧海 西乡 沙井等推荐的板块,地铁沿线的次新盘。

问:刚需+一定投资属性,铭筑荔苑心怡已久,4房装修景色好,但价格不便宜了(但业主价格相对实在,目前在小区性价比还可以,不过谈不上笋),本来要果断入手的,但五一出调控政策的预期越来越强烈,怕买到后站岗,您觉得再等政策出来后再买(这套心怡的房源恐怕错过了),还是觉得合适就果断入手,您对政策的力度怎么看?另外您觉得恒立心海湾花园(依云伴山)和铭筑还有佳兆业前海比怎么样,错过了想拿这个作为备选。

答:你好,感谢赞赏! 深圳第一波政策已出,如果是刚需客,价格不虚高,可以入手。 如果是投资客,建议先观望。近期可能会有一些炒房客抛售,说不定会有降价抛售的笋盘。 追求户型、学位、地铁、商业、楼龄兼得,铭筑荔苑是很不错的选筹。 恒立心海湾花园(依云伴山)位于大南山脚下,前海路以南,小区对面月亮湾休闲公园。 地铁5号线延长线荔湾站,月亮湾大道货柜车多,较吵。 2010年小区,大社区、总共996户,户型双拼为主,一本证较少,100平以上基本都是双拼,所以成交量较低。 大花园小区、绿化高、环境好、人车分流,月亮湾公园、青青世界步行可达。不建议入手双证,除非价格足够便宜。 佳兆业前海看价格,依托前海利好,性价比不错可以入手!

问:请教下,看中龙岗万科天誉二期,一种户型是66平挑空70年产权公寓3房,235万,另一种是450万住宅三房,考虑前10年投资出租,10年后如果小孩大学毕业回深圳也可以自住,您建议买哪种呢?很纠结,主要是手上资金只有180左右,女儿意见是以后也不想住福田太旧的盘

答:你好,万科天誉是龙中的标杆楼盘,坐镇区域行政文化中心,周边各种便利无需赘叙,胜在配套全面。 如果是考虑自住买70年大产权的纯住宅产品,我是支持的。 但你偏偏看的是公寓,深圳的公寓涨幅非常弱。加上交易税费很高,未来升值潜力不如住宅产品。 如果想喜欢环境好的次新盘,大运很多低密度社区可以好好挑挑。

问:这图是不是有人瞎编的啊?上面的数据应该不靠谱吧? 深中本部,超过一半的掐尖比例,但是地段生的四大率还能这么高?难道学校还会单独统计地段生成绩? 最离谱是高峰,0掐尖,如果真的这样,以高峰的成绩,为啥龙胜次新学位没人追? 谢谢

答:深圳学位房是一袭华美的长袍,里面爬满了虱子。 首先是名校掐尖择优蔚然成风,择优生负责出成绩,地段生负责当炮灰; 其次在掐尖择优的基础上很多学校还在数据上造假; 再次去年深圳教委明令禁止按成绩排名,正好一大批牛鬼蛇神出动自制排名表,为个人利益各种夹带私货编造数据。 在三假基础上出炉的排名表,你们觉得价值能有多大? 但是,这种一文不值的排名表也挡不住学位房的疯涨。 说到底,排名不重要,靠概念炒房获利才重要。 至于高峰为啥不涨,那是另一个涉及心理学层面的话题,不展开了。

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